Predávam alebo kupujem nehnuteľnosť — čo mám robiť?
Prevod vlastníctva nehnuteľnosti sa v katastri zaznamená prostredníctvom návrhu na vklad. Bez podpísanej kúpnej zmluvy a podania návrhu sa vlastník v liste vlastníctva nezmení. Celý proces zvládnete elektronicky alebo osobne na katastrálnom odbore.
- O čo ide
- Prevod vlastníctva nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy. Kataster zapíše zmenu po podaní návrhu na vklad a jeho schválení.
- Pre koho
- Pre predávajúceho aj kupujúceho — obaja musia podpísať kúpnu zmluvu s úradne overenými podpismi.
- Ako dlho to trvá
- Bežne 30 dní od podania návrhu. Urýchlené konanie (265,50 €) skráti lehotu na 15 dní.
- Poplatok katastra
- 66 € za návrh na vklad (štandardná lehota). Online podanie: 33 € (50 % zľava).
Čo pri predaji a kúpe nesmie chýbať
Tieto pravidlá sú právne záväzné a ich nedodržanie môže spôsobiť zamietnutie návrhu na vklad alebo platobné problémy.
Úradne overené podpisy sú povinné
Kúpna zmluva musí obsahovať úradne overené podpisy predávajúceho. Overenie vykonáva notár alebo matrika. Bez overenia kataster návrh odmietne.
Plomba chráni kupujúceho
Hneď po podaní návrhu kataster zapíše plombu do listu vlastníctva. Tým blokuje ďalšie prevody tej istej nehnuteľnosti počas konania.
Online podanie šetrí 50 % poplatku
Ak podáte návrh na vklad elektronicky cez ESKN Portál s kvalifikovaným elektronickým podpisom, zaplatíte len 33 € namiesto 66 €.
Kto čo rieši
Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti je spoločný proces predávajúceho a kupujúceho. Notár alebo advokát je voliteľný, ale odporúčaný pre prípravu zmluvy.
Predávajúci
Poskytne doklady k nehnuteľnosti, podpíše zmluvu (overený podpis) a odovzdá kľúče. Kataster nehnuteľností mu zruší vlastnícke právo po schválení vkladu.
Kupujúci
Overí LV pred podpisom, podá návrh na vklad do katastra, zaplatí poplatok a po schválení si skontroluje nový list vlastníctva.
Notár alebo advokát
Pripraví kúpnu zmluvu, overí podpisy, zabezpečí úschovu kúpnej ceny a môže podať návrh na vklad za obe strany.
Kataster nehnuteľností
Po podaní návrhu zapíše plombu, preskúma zmluvu a dokumenty a vykoná vklad vlastníckeho práva na kupujúceho. Vydá rozhodnutie o povolení vkladu.
Čo a kedy treba urobiť
Postup platí pre štandardný prevod nehnuteľnosti kúpnou zmluvou. Ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, pribudnú kroky so súhlasom banky.
Overte list vlastníctva a stav nehnuteľnosti
Čo sa deje
Pred akýmkoľvek podpisom si kupujúci aj predávajúci overia aktuálny stav listu vlastníctva — kto je vlastník, aké záložné práva, vecné bremená a plomby sú zapísané.
Čo robíte vy
Otvorte CICA alebo MAPKA, zadajte číslo listu vlastníctva, parcely alebo adresu. Bezplatne zistíte vlastníka, záložné práva a vecné bremená. Ak uvidíte plombu — zmluvu nepodpisujte, kým sa konanie neukončí.
Výstup
Lehota
Pripravte a podpíšte kúpnu zmluvu
Čo sa deje
Predávajúci a kupujúci uzatvoria kúpnu zmluvu. Zmluva musí obsahovať presný popis nehnuteľnosti podľa katastra (číslo listu vlastníctva, parcelné čísla, katastrálne územie), kúpnu cenu a úradne overené podpisy predávajúceho.
Čo robíte vy
Odporúčame nechať zmluvu pripraviť notárom alebo advokátom. Ak zmluvu pripravujete sami, dbajte na to, aby obsahovala všetky zákonné náležitosti (§ 46 Občianskeho zákonníka). Podpisy predávajúceho musia byť úradne overené, na matrike, alebo u notára.
Výstup
Poplatok za overenie podpisu
Podajte návrh na vklad do katastra
Čo sa deje
Kupujúci (alebo notár za obe strany) podá návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný katastrálny odbor. K návrhu priloží kúpnu zmluvu a ďalšie prílohy. Hneď po podaní kataster zapíše plombu do listu vlastníctva.
Čo robíte vy
Podajte návrh elektronicky cez ESKN Portál (33 €, potrebný kvalifikovaný elektronický podpis (KEP) - Najčastejšie sa podpisuje cez občiansky preukaz s čipom, no podporované môžu byť aj iné kvalifikované podpisové riešenia) alebo osobne na podateľni katastrálneho odboru (66 €). K návrhu priložte: kúpnu zmluvu (originál alebo overená kópia), prípadne geometrický plán (ak ide o zmenu parcely), a doklad o zaplatení poplatku (pri elektronickom podaní bude automaticky uhradený poplatok).
Výstup
Poplatok
Kataster nehnuteľností preskúma návrh a povolí vklad
Čo sa deje
Kataster preskúma, či zmluva spĺňa zákonné podmienky, či predávajúci je zapísaný vlastník a či neexistujú prekážky vkladu. Ak je všetko v poriadku, vydá rozhodnutie o povolení vkladu a zapíše kupujúceho ako nového vlastníka.
Čo robíte vy
Nič aktívne. Čakáte na výsledok. Sledujte e-mailové oznámenia (ak ste zadali kontakt) alebo stav konania cez číslo konania v ESKN Portáli. Ak kataster zistí nedostatok, zašle výzvu na doplnenie.
Výstup
Lehota
Overte nový list vlastníctva
Čo sa deje
Po povolení vkladu je kupujúci zapísaný ako nový vlastník. Plomba z listu vlastníctva zmizne. Predávajúcemu sa vlastnícke právo vymaže.
Čo robíte vy
Otvorte CICA alebo ESKN Portál, overte nový stav listu vlastníctva. Ak potrebujete úradný výpis (pre banku, poisťovňu, daňové účely), objednajte ho cez ESKN za 8 €.
Odpovede na najčastejšie otázky
Kataster zamietol návrh na vklad
Rozhodnutie o zamietnutí vám kataster doručí písomne s odôvodnením. Proti zamietnutiu sa môžete do 30 dní odvolať. Ak bol dôvodom odstrániteľný nedostatok (napríklad chyba v zmluve), zvyčajne je jednoduchšie podať nový návrh na vklad s opravenými listinami. Pri zložitejších prípadoch sa obráťte na advokáta alebo notára.
Kataster vyzval na doplnenie dokumentov
Kataster konanie preruší a vyzve vás, aby ste v určenej lehote doplnili chýbajúce listiny alebo odstránili nedostatky. Lehotu dodržte — ak doklady nedoplníte včas, kataster konanie zastaví. Potrebné dokumenty doručte na katastrálny odbor uvedený vo výzve a uveďte číslo konania.
Zápis trvá dlhšie ako 30 dní
Štandardná lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad je 30 dní, pri urýchlenom konaní (za vyšší poplatok) 15 dní. Lehota môže byť dlhšia, ak bolo konanie prerušené, napríklad výzvou na doplnenie. Stav konania zistíte na príslušnom katastrálnom odbore — uveďte číslo konania alebo dátum podania návrhu.
Predávajúci má na nehnuteľnosti záložné právo banky
Záložné právo banky je zapísané v liste vlastníctva (časť C — ťarchy). Pred prevodom sa rieši výmazom záložného práva, zvyčajne predplatením hypotéky z kúpnej ceny priamo banke. Banka následne vydá súhlas s výmazom (kvitanciu), na základe ktorého kataster ťarchu vymaže. Proces koordinujte cez notára alebo advokáta.
Musím mať na podanie návrhu elektronický podpis?
Nie je to povinné. Návrh môžete podať osobne na katastrálnom odbore alebo poštou bez elektronického podpisu. Elektronické podanie cez ESKN Portál je rýchlejšie a pohodlnejšie, ale vyžaduje občiansky preukaz s čipom a čítačku kariet alebo mobilnú aplikáciu.
Kedy presne zaplatím kúpnu cenu predávajúcemu?
Termín platby určuje kúpna zmluva — najčastejšie sa kúpna cena ukladá do notárskej úschovy a predávajúci ju dostane až po povolení vkladu katastrom. Tým sú chránené obe strany: predávajúci dostane peniaze, kupujúci dostane nehnuteľnosť. Konkrétny postup dohodnite s notárom alebo advokátom.
Čo je geometrický plán a kedy ho potrebujem?
Geometrický plán je technický dokument, ktorý zobrazuje zmeny v parcelácii — napríklad rozdelenie pozemku, zlúčenie parciel alebo zameranie stavby. Potrebujete ho vtedy, ak kupujete alebo predávate časť pozemku, pričom sa menia hranice parciel. Pri predaji celej nehnuteľnosti bez zmeny hraníc nie je potrebný.
Môžem sa presťahovať ešte pred zápisom do katastra?
Áno, ale na vlastné riziko. Kúpna zmluva nadobúda platnosť podpisom, nie zápisom do katastra. Zápis len potvrdzuje zmenu vlastníka navonok voči tretím osobám. Ak sa kataster rozhodne vklad zamietnuť, mohli by nastať komplikácie. Odporúčame sa sťahovať až po právoplatnom povolení vkladu.
Platím daň z prevodu nehnuteľnosti?
Daň z prevodu nehnuteľností bola na Slovensku zrušená. Platíte však daň z príjmu, ak predávate nehnuteľnosť skôr ako 5 rokov po nadobudnutí (pri primárnom bydlisku sú podmienky iné). Daňovú povinnosť si overte so svojim daňovým poradcom alebo na daňovom úrade.